Cam balkon ve balkon kapatma: ruhsat gerekir mi?

Kısa cevap: balkona açılır kapanır, katlanır cam panel taktırmak yapı ruhsatına tabi değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 59 bunu ruhsat gerekmeyen işler arasında açıkça sayıyor.^[1] Balkonu sabit doğrama ya da duvarla odaya katmak ise başka bir iş: ruhsatlı yapıda değişikliktir ve yeniden ruhsat gerektirir. İki durumda da binanın ortak yerlerine dokunan işlerde kat maliklerinin rızası ayrı bir konudur.

İki ayrı izin başlığı var

1. İmar / ruhsat boyutu: Katlanır cam panel ruhsata tabi değil (madde 59/1). Balkon sabit bir kapatmayla odanın parçası oluyorsa, ruhsatlı yapıdaki bu değişiklik yeniden ruhsata bağlıdır (İmar Kanunu madde 21)^[3].
2. Kat mülkiyeti boyutu: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19'a göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, dış boyanın rengini değiştiremez.^[2] Cam balkonun ortak yerlere dokunup dokunmadığı binaya göre değişir; yönetim planına da bakın.

Birinci başlıkta sorun olmaması, ikinci başlıkta sorun olmayacağı anlamına gelmez. Balkonla birlikte başka işler de planlıyorsanız (mantolama, cephe rengi, iç düzenleme) hepsini Tadilat Ruhsat Kontrolü'nde birlikte görebilirsiniz.

Belirleyici olan sorular

• Sistem katlanır cam panel mi? Açılır kapanır katlanır cam panel ruhsata tabi değil. Sabit doğrama, duvar ya da balkonu odaya katan bir düzenleme bu kapsamda değil.
• Kapalı alan artıyor mu? Balkon kapatıldığında bağımsız bölümün kullanım alanına katılıyorsa bu, projeye aykırı değişikliktir. Arsanızın emsal hakkını kabaca görmek isterseniz İmar / Emsal (KAKS-TAKS) Hesaplayıcı aracımızı deneyebilirsiniz.
• Cephe bütünlüğü bozuluyor mu? Binada tek tip uygulama kararı varsa buna uymak gerekir.
• Yapı iskânlı mı? İskân sonrası yapılan değişiklikler ayrı bir denetim konusudur.

Sağlıklı ilerleme sırası

1. Bina yönetiminden yönetim planını ve varsa cephe kararını isteyin.
2. Ortak yerlere dokunuluyorsa kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını alın.
3. Sabit kapatma düşünüyorsanız belediyenin imar müdürlüğüne mevcut durumu ve planladığınız sistemi anlatarak yazılı görüş isteyin; gerekiyorsa tadilat projesi hazırlatıp onaya sunun.
4. Onay çıktıktan sonra uygulamaya başlayın.

Sırayı tersine çevirmeyin: önce yaptırıp sonra izin aramak en pahalı yoldur. Aykırı bulunan uygulamalarda idari para cezası ve eski hâle getirme yükümlülüğü gündeme gelebilir.

Teknik olarak dikkat edilmesi gerekenler

Isıtılmayan bir cam balkon, iç mekânla arasındaki sıcaklık farkı nedeniyle yoğuşma üretir; bir havalandırma boşluğu bırakmadan kapatmayın. Balkon döşemesi konsoldur, bu yüzden sistem ve cam ağırlığını mutlaka proje müellifine teyit ettirin. Yağmur suyu tahliyesinin kapatma sonrası tıkanmadığından emin olun. Bazı yapılarda balkonlar tahliye veya sığınma alanı olarak kurgulanmış olabilir.