Eğimli Arsaya Ev Yapmak: Karadeniz Topoğrafyasında Mimari Çözümler

Karadeniz kıyı şeridinde düz arsa istisnadır; kural eğimdir. Arsasını ilk kez gezen çoğu kişi bunu bir kayıp gibi okur. İlk hesapladığı şey genelde "düzeltmek" için ne kadar para gideceğidir. Oysa eğim, projenin harcaması gereken bir kusur değil, kullanılmayı bekleyen bir girdi.

Eğim neden bir tehdit değil, bir fırsat

Düz bir arsada her kat aynı manzarayı, aynı ışığı görür. Eğimli bir arsada ise her kat, hatta bazen her mekân, kendi kotunda farklı bir manzara ve farklı bir doğal ışık alma açısı kazanır. Karadeniz'de bu, çoğu zaman deniz manzarasının önündeki bir alt kotun görüşünü kesmeyecek şekilde kütlenin kademelenmesi anlamına gelir; arsanın eğimi kütle optimizasyonunun doğal bir girdisi haline gelir.

Yaygın mimari çözümler

• Teraslama (kademeli kütle): Yapı, arazinin eğimini takip eden kademeli platformlara oturtulur; her terasın kendi dış mekânı (çatı terası, bahçe) oluşur ve alt kottaki komşu yapıların manzarası korunur.
• Yarı gömülü / bodrumlu çözümler: Eğimin yüksek tarafında bir kat zemine gömülü kalırken alçak tarafında aynı kat dışarı açılır. Bu şekilde ek bir kat kazanılırken görsel kütle büyümez.
• İstinat duvarı ile arazi düzenlemesi: Bazı durumlarda arazinin bir kısmını düzleştirip geri kalanını istinat duvarıyla desteklemek daha ekonomik olabilir, ama bu her zaman en doğru çözüm değildir (bkz. istinat duvarı yazımız).

Yönetmelik eğimli arsada ne söylüyor?

Eğimli arsada ilk soru, binanın ±0,00 kotunun nereden verileceğidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği şu esasları getirir^[1]:

• Yoldan kot: Bina, parselin kot aldığı yol cephesinde bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot alır (md. 11/1).
• Tabii zeminden kot: Meyilli arazide parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10 m veya daha fazlaysa, ya da yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 12 m veya daha fazlaysa kot tabii zeminden verilir. ±0,00 kotu bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasıdır (md. 12/1 ve 12/4). Köşe kotlarının ortalaması yola göre 3 m'den yüksekse ilgili idare yapı adasının tamamını etüt eder (md. 12/2).
• Kademelendirme: Yolun eğimi gerektiriyorsa binada kademe yapılması mecburidir; her kademenin yüksekliği, kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren en çok 3,50 m olmak zorundadır (md. 11/5). Her kademe cephe boyunca en az 4,50 m olmalıdır (md. 11/6).
• Geri çekilerek kademe: 40 m ve altındaki bina cephe ve derinliklerinde, talep edilirse üst katlarda her kademe için bir alt kata göre en az 3,00 m geri çekilerek de kademe uygulanabilir (md. 11/10).
• Kazarak ek kat açılamaz: Tabii zemin ya da ona göre düzenlenmiş tesviye zemin, hiçbir şekilde bağımsız bölüm oluşturmak maksadıyla hafredilemez (md. 15/1).
• Bahçe kademeleri: Teraslama ve istinat duvarı, çevre binaların ve parseldeki binanın güvenliğini sağlayacak şekilde mühendislik esaslarına göre projelendirilir (md. 15/4). Bahçe girişinden bina girişine kadar eğim %5'ten fazlaysa öncelikle rampa düzenlenir (md. 15/7).
• Yan ve arka bahçe mesafesi: Bu mesafeleri belirleyen kat adedi, o cephede kısmen veya tamamen tabii ya da tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesiyle bulunur (md. 23/1-d). Yani o cephede gömülü kalan katlar sayıya girmez.

Bunlar yönetmeliğin genel hükümleridir; uygulama imar planı ve plan notları ayrıca hüküm getirebilir. Arsanızın gerçek durumu için imar durumu belgesine bakın.

Eğimli arsada nelere dikkat edilmeli

Zemin etüdü eğimli arazide çok daha belirleyici: şev stabilitesi, olası kayma riski ve drenaj, düz arsada ikinci planda kalan konular burada projenin şeklini belirler.

İkinci grup soru pratik: araç girişi hangi kottan sağlanacak, malzeme ve ekipman şantiyeye nasıl çıkacak? Bunlar tasarımın ortasında değil, en başında netleşmeli; sonradan çözülmeye çalışıldığında yerleşimi baştan değiştirebiliyor.

Henüz arsa satın alma aşamasındaysanız arsa alırken dikkat edilmesi gereken kontrol listemize göz atın; arsanın gerçek yapılaşma hakkını kabaca görmek için de İmar / Emsal (KAKS-TAKS) Hesaplayıcı aracımızı deneyebilirsiniz.

MEEZ Mimarlığın Karadeniz'deki deneyimi

Niva İkiz Villa projemizde kütle optimizasyonu doğrudan arsanın eğimine ve manzara açısına göre kurgulandı; Falez Villa projemiz de benzer şekilde kıyı topoğrafyasının getirdiği eğimi bir kısıt değil, tasarımın çıkış noktası olarak kullandı. İki projede de çıkış noktası hazır bir şablon değil, arazinin kendisiydi.